Mientras que el DNU no sufra de un revés en el Congreso o la Justicia que interrumpa su validez, los 366 artículos que modifican un sinnúmero de actividades económicas cotidianas tienen vigencia. Y, con ellos, dejó de regir la Ley de Alquileres.
De esta manera, a partir de hoy alquilar de manera acorde a la legislación en la Argentina pasa a ser muy diferente. Aquí elaboramos un resumen con los puntos más importantes de cómo deberán ser los contratos desde hoy, cuáles son los principales cambios en comparación con las 2 leyes que pesaron sobre la actividad en los últimos dos años y cuáles eran los marcos legales que, este viernes, dejaron de existir.
Nuevos contratos de alquiler
Estos son los principales puntos de la nueva legislación, producto de la entrada en vigencia del DNU 70 de 2023:
- Plazo de Contratos: Ahora, el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal. Si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años, en lugar de tres.
- Ajuste del Valor de Alquileres: Las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato. Esto elimina la obligación de usar el Índice de Contratos de Locación (ICL) o el índice Casa Propia.
- Periodicidad de Ajustes: Se otorga libertad para determinar cada cuánto tiempo se actualizará el contrato, eliminando el mínimo semestral previo.
- Moneda del Contrato: Los contratos pueden realizarse en pesos o en moneda extranjera, y el inquilino no puede exigir el pago en una moneda diferente a la acordada.
- Intervención Judicial Limitada: Los jueces no pueden modificar la forma de pago, la moneda pactada ni las estipulaciones de los contratos, salvo a pedido de una de las partes y cuando lo autoriza la ley.
- Fianzas y Depósitos en Garantía: Las partes determinan libremente las cantidades y moneda de las fianzas o depósitos en garantía, así como su devolución.
- Periodicidad de Pagos: Se mantiene la libertad para pactar la periodicidad del pago, con la restricción de que no sea inferior a mensual.
- Rescisión del contrato: El inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, abonando el 10% del saldo del canon locativo futuro, o si el propietario no mantiene la unidad en condiciones aptas. El propietario también puede hacerlo, pero el DNU no establece costos para ese caso. Deberá acordarse en cada contrato.
- No Inscripción en AFIP: Ya no es necesario inscribir los contratos de alquiler en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
- Mayor Autonomía y Flexibilidad: En general, el DNU otorga una mayor autonomía y flexibilidad en la negociación y formulación de contratos de alquiler, permitiendo acuerdos más personalizados y adaptados a las necesidades de propietarios e inquilinos.
Principales diferencias con anterior Ley de Alquileres
- Plazo de Contratos: Antes del DNU, el plazo mínimo era de tres años (Ley de 2020) y luego no se especificaba (Ley de 2023). Ahora, el plazo es acordado por las partes o, por defecto, de dos años.
- Ajuste del Valor de Alquileres: Previamente, los ajustes eran anuales bajo el ICL (Ley de 2020) o semestrales bajo el índice Casa Propia (Ley de 2023). Actualmente, se pueden pactar libremente utilizando cualquier índice.
- Moneda del Contrato: Antes, los contratos debían realizarse en pesos argentinos, con la publicidad de alquileres en esta moneda (Ley de 2023). Ahora, se permite cualquier moneda.
- Registro en AFIP: Antes del DNU, era obligatorio registrar los contratos en la AFIP. Esta obligación ya no existe.
- Rescisión del Contrato: La ley de 2020 establecía condiciones específicas para la rescisión por parte del inquilino, mientras que ahora se permite la rescisión con el pago del 10% del saldo del canon locativo futuro. Sin embargo, en cuanto al propietario, el DNU no especifica, dejando espacio para la autonomía de la voluntad y la libertad contractual.
¿Qué pasa si firmo hoy un contrato y luego se suspende el DNU?
Teniendo en cuenta la oposición que despertó el DNU, no sería una sorpresa que el Congreso de la Nación, en sus facultades legislativas lo rechace, o que la Justicia dé lugar a un amparo que lo suspenda.
Sin embargo, a partir de este viernes 29 de diciembre, todos los contratos que se firmen, con las condiciones impuestas por el decreto, no podrán modificarse. Por ejemplo, si se sella hoy un acuerdo y el martes el Decreto de Milei cae, deberá mantenerse lo pactado.
A partir del momento de la suspensión, de ocurrir esto, los alquileres volverían a acordarse bajo la Ley de Alquileres anteriormente vigente.
