Como es de público conocimiento en plena pandemia de coronavirus, el Poder Legislativo, pudo sancionar la nueva ley de alquileres, posteriormente promulgada por el Poder Ejecutivo bajo el número 27.551. Es importante remarcar que es la primera reforma desde 1984 que introduce mejoras para los inquilinos, pero despierta muchas críticas por parte de los propietarios de inmuebles así como del mercado inmobiliario, y por lo cual ya se habla de un posible aumento de los precios.
En efecto, la Cámara de Propietarios de la República Argentina anunció que se estima que "Los propietarios se aseguraran de un aumento mínimo de un 20% con la finalidad de ampararse frente a un contrato que no podrá actualizarse por un año".
Entre otros cambios, la nueva ley introduce cambios en la actualización del valor de los alquileres, el pago de expensas y los desalojos, y crea el Programa Nacional de Alquiler Social para facilitar el acceso a las personas en situación de vulnerabilidad.
A modo de resumen y simplificando las principales características de la nueva norma de alquileres, podríamos decir que son:
La duración de los contratos pasa de dos a tres años, lo que puede provocar una contra para los propietarios si el inquilino es conflictivo o surgen problemas en el transcurso del contrato.
Los aumentos dejan de ser semestrales y pasan a ser anuales. El porcentaje de aumento pasará a basarse en un indicador que publicará el Banco Central y que estará conformado en partes iguales compuesto en un 50 por ciento por la variación de los salarios y en otro 50 por ciento por la tasa de inflación. Modalidad que ya adelantaron desde el sector inmobiliario, generará incertidumbre “porque ya tuvimos estas experiencias de manejo de los índices que no reflejaban la realidad de lo que estaba sucediendo y aparte una actualización anual hace perder el valor del alquiler real en perjuicio del propietario”.
Respecto a las garantías, el locatario deberá proponer al menos dos alternativas, (se aceptarán avales bancarios o garantías personales del inquilino - pueden ser hasta un título de propiedad o seguro de caución) Y en cuanto al valor de dicha garantía, el locador no puede requerir una que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.
Otro punto importante que generaba conflictos en la práctica y queda zanjado con la nueva norma son las expensas extraordinarias, que ahora correrán por cuenta exclusiva del propietario, mientras que aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes quedan a cargo del locatario.
El popular y conocido depósito de garantía, que normalmente generaba abusos por las inmobiliarias y/o firmas de pagaré vinculados al contrato de locación, pasará a ser sólo un mes de alquiler y cuando termine el contrato, la devolución deberá ser en el momento de la restitución del inmueble, y actualizada al valor del último mes de alquiler.
En caso de reparaciones urgentes en la propiedad, los inquilinos podrán hacerlas y descontarlas del alquiler, una vez transcurridas 24 horas de la notificación al locador y ante el caso de negativa o silencio del mismo.
Otra modificación favorable al inquilino es que, ahora será obligatorio acordar las condiciones de renovación con tres meses de anticipación, para que el locatario tenga tiempo para buscar otra vivienda si fuera necesario. Por lo que, el locador deberá informar con tres meses de anticipación si renueva y las condiciones para el nuevo contrato (precio, actualización, etc.)
En caso de conflictos por alquileres impagos y posible acción de desalojo, la nueva ley establece lo que se encontraba normado en la ley de locaciones urbanas, es decir, obligatoriedad de intimar fehacientemente al locatario dando un plazo no menor a 10 días corridos de recibida la notificación y lugar de pago previo a la acción.
Asimismo, prescribe que será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo.
Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.
Finalmente, debemos remarcar que, por otro lado, hoy rige el decreto del Gobierno Nacional el cual en el marco de la pandemia se congelaron los valores de los alquileres en curso y autoriza la renovación automática de los contratos hasta el 30 de septiembre del corriente año.
