Nueva Ley de Alquileres, principales puntos a tener en cuenta

A través del Decreto 533/2023, publicado este martes en el Boletín Oficial, el Gobierno promulgó la nueva Ley de Alquileres que busca dar certidumbre a millones de inquilinos que reclaman desde hace años por la problemática habitacional que se ve agravada por la profunda crisis económica.

La norma comenzará a regir desde este miércoles 18/10/2023. Busca poner fin a una práctica que se volvió común en los últimos meses: los alquileres en dólares. Establece que el precio debe expresarse en moneda nacional, y que la publicidad de propiedades para alquilar no podrá mencionar otra moneda que no sea el peso argentino.

En cuanto a la actualización de los alquileres, se introduce un cambio significativo. A diferencia de la ley anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma dispone que las actualizaciones se llevarán a cabo cada seis meses. En consecuencia, los inquilinos pueden esperar dos incrementos de precio al año en lugar de uno.

 

¿Cómo calcular el nuevo valor del alquiler?

El funcionamiento del sistema de actualización se puede comprender mejor con un caso testigo. Una persona que desde mayo de 2023 pagó un alquiler de $100.000, por ejemplo, y necesita saber cuánto tiene que abonar desde noviembre 2023, deberá seguir los siguientes pasos:

• El inquilino deberá ingresar a la página web del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para ver cuáles fueron los últimos seis valores del índice Casa Propia.
• Luego, tendrá que multiplicarlos entre sí. En este caso, la cuenta que realizará (según los valores oficiales publicados) es 1.0522 x 1.0557 x 1.1.0558 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628.
• Posteriormente, deberá multiplicar el resultado por los $100.000 (monto que estaba pagando de alquiler).
• Ese inquilino deberá empezar a pagar desde noviembre de 2023 unos $139.000 durante seis meses.

Utilizando el método de ajuste anterior, o “Índice de Contrato de Locación” (ICL), aplicado a 6 meses, el ajuste sería de 57%, llevando el alquiler a 157.000 pesos. En otras palabras, para un mismo período de tiempo el nuevo sistema de ajuste determina un valor de alquiler 11,5% más barato que el que hubiera resultado de aplicar el ICL, aunque cabe tener en cuenta que con la norma anterior este ajuste era cada 12, no cada 6 meses.

 

Hasta noviembre (último mes disponible) el índice Casa Propia se incrementó 69%, contra una inflación interanual (la nueva ley establece que hay que considerar el promedio de los últimos 12 meses) de 138,3% a septiembre.

 

Empresarios en contra

Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló días atrás a Infobae que, a pesar de que en la práctica la fórmula es similar, su aplicación se torna complicada al requerir la consulta de dos fuentes para su cálculo. “Este índice se distancia más de la realidad inflacionaria que el Índice de Contratos de Locación (ICL) de la Ley 27.551″.

“Estos resultados muestran que la reforma perjudica aún más a los propietarios, lo que podría desincentivar la oferta de viviendas en alquiler, exacerbando la crisis. La decisión de los legisladores del oficialismo en este sentido es vista como incomprensible por diversos sectores”, explicó.

En tanto, el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci) y otras entidades insisten que el único camino para salir de la actual situación es volviendo a los 24 meses de plazo mínimo legal, con actualizaciones acordadas voluntariamente entre las partes y con incentivos fiscales para alentar la inversión y la construcción de nuevas viviendas que sean volcadas al mercado locativo para aumentar una oferta hoy casi inexistente. “Hoy la vacancia de viviendas en alquiler en Argentina es técnicamente del 0%. Si esto sigue así los argentinos nos tendremos que olvidar por varios años de poder acceder a una vivienda en alquiler”, señalaron.

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) también remarcaron que “mantener contratos de tres años de duración, junto con esta nueva normativa, se prevé que aumentará la retirada de unidades del mercado y elevará los precios, perjudicando aún más a los inquilinos”.